Comprar vivienda "ahora que han bajado".

Después de muchos años de crecimiento a doble dígito del precio de la vivienda, estamos comprobando como el mantra "los pisos nunca bajan" se derrumba.

Recién reconocido el estallido de la burbuja se escuchan ya las primeras voces que anuncian que el momento de "caza de gangas" ha llegado, pues se puede comprar por un 10-20% menos del precio de hace apenas un año. Ese 10-20% según qué fuente, pues si nos atenemos a las oficiales tendríamos que creernos que el precio de la vivienda se mantiene o apenas baja, hipótesis que aún sostiene cierto sector de vendedores reacio a bajar precios, motivo por el cuál éstos jamás venderán.

Voy a intentar exponer los motivos por los que la vivienda no sólo va a continuar bajando, sino que lo va a hacer un mínimo del 50% desde máximos.

Partimos del hecho de que la mayor parte de las viviendas se venden a crédito. El crédito, como todos sabemos, ya sólo existe para la demanda solvente. Hasta hace poco cualquier inframileurista con trabajo precario conseguía la más estrambótica cifra para comprar cuatro ladrillos mal puestos a pagar con sus próximos 40 años de trabajo. Hoy ya no. La mayor parte de la financiación de nuestra burbuja venía de dinero europeo. Dinero que hoy tiene demasiado miedo como para seguir entrando en nuestro país para financiar la mayor burbuja inmobiliaria del mundo después de la de Irlanda. Actualmente bastante tienen nuestras entidades financieras con renovar la deuda hipotecaria ya existente, de más de 800.000 millones de euros, como para otorgar nuevos créditos a quien no ofrezca plenas garantías para devolverlo. El crédito fácil murió.

Hace apenas dos años los "expertos" aseguraban que no existía burbuja inmobiliaria porque el suelo era caro. ¿Pero no era acaso el precio del suelo el indicativo de la existencia de la propia burbuja? El precio del suelo se fija según el precio de venta de lo sobre él construido, lo construido tiene el precio que el comprador paga, y el comprador paga lo que se le pida mientras exista una entidad financiera lo suficientemente insensata como para prestarle un dinero que difícilmente podrá devolver si para ello necesita mantener su empleo y el de su pareja todos los meses durante cuarenta años. La economía es cíclica, como estamos comprobando ahora y algunos parece que ya habían olvidado.

La burbuja de este país, de dimensiones aún no suficientemente reconocidas, se aprecia muy bien en el siguiente gráfico de relación entre renta y precio de la vivienda.






Vemos como el estallido de la burbuja de EEUU, culpable según muchos de todos los males, apenas se produjo con una relación de 5 veces entre precio de la vivienda y salarios, frente a su media histórica de 4. Desde ahí se ha ido ajustando hasta las más que razonables 4,5 veces de la actualidad.

Comprobamos como esa misma relación en España alcanza las ¡7 veces!, y apenas ha empezado a corregirse. Podemos estar seguros de que regresaremos a la media histórica de 3,5-4 veces, lo que implica una caída de un 50% en el precio de la vivienda o una subida del 100% en la renta disponible de las familias. Cada cuál que juzgue cuál de las dos posibilidades parece más factible.


Otro factor, tan importante o más que los anteriores es la descomunal sobreoferta de vivienda existente. Venimos de unos años durante los cuales el activo favorito de los inversores era la vivienda. Más de la mitad de ellas se compraban por inversores. Esa demanda lleva dos años totalmente desaparecida del mercado, y difícilmente volverá. Hemos llegado a construir anualmente casi tantas viviendas como EEUU, para un país que tiene siete veces menos de población, y eso comparándonos con EEUU, país con una reconocida burbuja inmobiliaria. ¿Qué tenemos nosotros entonces?, ¿cómo lo llamamos?

Para una demanda real de unas 250.000-300.000 viviendas por año hemos estado construyendo 600.000-800.000 viviendas por año. Y gracias a eso nos encontramos con millón y medio de viviendas nuevas sin vender, tres millones de viviendas usadas vacías, y otros más de tres millones que son segundas viviendas. Casi una tercera parte del parque de viviendas del país sobra. No existe demanda solvente para ellas.



Las generaciones de mayor natalidad ya han comprado vivienda en su gran mayoría, con lo que su relevo demandante de vivienda es mucho menor en número. De hecho, buena parte de la demanda de vivienda creciente de los últimos años se debe a que cada nueva generación era más numerosa que la anterior, con lo que demandaba más vivienda. Para los nuevos demandantes esto no se cumple, su número será decreciente durante muchos años.





Si tumbamos la pirámide y cambiamos los ejes, podemos asimilar la pirámide poblacional a la evolución pasada y futura del precio de la vivienda en función del volumen de demanda, creciente hasta ahora, y decreciente a partir de ahora por la menor natalidad de los actuales y futuros demandantes de vivienda.

Con todo lo explicado podemos afirmar que en España se dan todas las condiciones para una futura evolución negativa del precio de la vivienda, con una corrección en precio no inferior a un 50% desde máximos.



La psicología reacia a las pérdidas de algunos y a "vender por menos que el vecino" de otros, va a prolongar en el tiempo las caídas, con consecuencias más dramáticas para nuestra economía, pues la recuperación económica del sector no llegará hasta que se alcance el sano equilibrio de precios.





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