(Imprescindible leer antes Comprar vivienda ahora que han bajado)
Según el diccionario - Malvender: Vender a bajo precio, con poca o ninguna ganancia
La naturaleza humana no deja de sorprenderme. Asimilamos con naturalidad que en un poco más de una década los precios de la vivienda hayan subido de 700 €/m2 a 2500 €/m2, lo que supone una subida de más del 250%; pero a vender un 10% por debajo de los precios máximos alcanzados lo consideramos una estupidez propia de débiles.
¿Acaso suponen los que no "malvenden" que alguna vez volverán a ver los precios pasados?, ¿tenemos hoy un sueldo un 250% superior al de hace 10 años?, ¿van a volver los bancos a prestar sumas obscenas a submileuristas con trabajos precarios?, ¿existe un boom de natalidad entre las nuevas generaciones demandantes de vivienda?
Vimos en la entrada citada, Comprar vivienda ahora que han bajado, como no se da ninguna de esas circunstancias, con lo que no hay ningún factor favorable para que se mantenga artificialmente elevado el precio de la vivienda.
Vamos a ejemplificar el caso de quien pudiendo vender hoy un piso un 10-15% por debajo del precio máximo alcanzado, prefiere no malvenderlo y esperar no se sabe muy bien a qué.
Según el índice de fotocasa.es, el precio medio actual de la vivienda en España es de 2.541 €/m2. Según el mismo portal inmobiliario, desde máximos la vivienda ha bajado un 13,92%, y durante el último año lo ha hecho en un 9,2%.
Según ésto, un propietario de un piso medio (90 m2) está perdiendo 21.000 € cada año por efecto de la depreciación, y recordemos que para volver a la proporción histórica de precios de vivienda y renta familiar (a la cual siempre se revierte), los precios han de caer alrededor del 50% desde máximos, lo cuál no es ninguna catástrofe después de haber subido un 250%.
Si el propietario decide alquilar la vivienda, recibirá por ella unos 805 €/mes, también según el índice de precios medios de fotocasa, con lo que perdería "sólo" 11.340 €/año. Todo esto sin considerar impuestos, mantenimiento, derramas ni la vida útil del inmueble, que no aumenta cada año que pasa, como algunos parecen creer.
Si además resultase que el piso ha sido comprado con dinero ajeno en el techo del mercado, los números serían espeluznantes. El piso hubiera costado 228.690€, que con gastos e impuestos serían alrededor de 250.000 €. Con un préstamo a 30 años, aún suponiendo que el euribor se mantuviera en los bajos niveles actuales y considerando un diferencial de medio punto, durante los primeros siete años pagaríamos de media 600 €/mes de sólo intereses, para una cuota total de 1.071 €. 7.200 €/año de dinero tirado en intereses, sumado a los 21.000 € anuales de depreciación, supondrían una pérdida anual de 28.200 €/año para el propietario que hubiera comprado en el techo y estuviera pagando su hipoteca.
Con esos 28.200 € de dinero tirado podríamos alquilar tres pisos como el comprado, porque no olvidemos que dentro de ese importe no se ha considerado la amortización de la hipoteca, único dinero que se podría considerar como realmente invertido. Comprando en el techo se tira cada año el triple de dinero que alquilando.
¿De verdad que quien vende hoy más barato que ayer está malvendiendo? Sí, en efecto está malvendiendo según la definición de la RAE, pues en algunos casos estaría vendiendo con poca o ninguna ganancia (o con pérdidas), pero sería la actitud más sensata respecto a la previsible evolución futura del precio de la vivienda.
Incluyo a continuación un interesante vídeo sobre la burbuja inmobiliaria americana, de la época durante la cuál se negaba su existencia.
Hoy sabemos que los precios en EEUU han caído ya casi un 40% desde que estallara, y su sobrevaloración durante el techo era muy inferior a la actual en España.
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7 comentarios:
La gente de a pié no hace esos cálculos.
El que ha comprado hace dos o tres años o menos y por lo que sea tiene que vender, puede llegar a rebajar dos-tres millones lo que le costó, pero si puede aguantar, prefiere alquilar y seguir tirando el dinero 30 años a perder 5 o 6 kilos ahora.Conozco casos sangrantes de gente que compró por 40-45 kilos un apartamento de 40 metros y lo tiene a la venta a ese precio, cuando la constructora está vendiendo en el mismo bloque pisos de 3 habitaciones y 100 metros por ese precio...pero el cartel y el precio siguen ahí sin bajar jajaja.El ser humano es así, muchas preferimos engañarnos a nosotros mismos que hacer cuentas...dentro de 5 o 10 años muchos se habrán dado cuenta de que jamás nadie les vá a pagar lo que pagaron ellos por el piso pero ya será tarde.
Risco, tienes toda la razón en que la gente no se para a echar números y se autoengaña para intentar demostrarse que no se equivocaron. Es como el que aguanta en pérdidas unas acciones que no hacen nada más que caer y se imagina que algún día valdrán lo que pagó. De ahí la frase de autoconsuelo de "pues para mis hijos/nietos".
Perdona por la ignorancia pero no sé cual es el lugar adecuado para continuar con la consulta que había inciado y que tu amablemente atendiste. Te hablaba sobre la conveniencia o no de vender unas acciones preferentes de Caja Madrid de emisión 2004 cuyo ESIN es el NºES0115373005. Son de caracter perpetuo y tal y como está el panorama no sé si incluso es preferible venderlas aún perdiendo dinero ¿tú que opinas?.
Abusando de tu amabilidad me gustaría preguntarte tu opinión acerca de la solvencia del Banco Popular-e, porque estoy pensando abrir una cuenta que ellos llaman Gassol que tiene una remuneración al 4,60% muy atractiva pero mosqueante en estos momentos . Gracias de nuevo
Puede ver usted las emisiones en la página del mercado de renta fija: www.aiaf.es
El enlace directo de esta emisión es el siguiente:
http://www.aiaf.es/aiaf/fichaISIN.cir?isin=ES0115373005
Cotiza actualmente muy bien, mucho más alto que otras emisiones de preferentes perpetuas, alrededor del 95%, con lo que en teoría usted podría vender y recibir el 95% del nominal. Que le confirmen este aspecto en su entidad, para evitar posibles jugarretas de manipulación de precios y venta a la baja.
El folleto informativo también aparece en la misma página, donde usted puede ver detalles de importancia, como que las participaciones preferentes están por detrás de todos los demás acreedores, y sólo por delante de los accionistas. Además el cupón no se paga si la entidad no obtiene beneficios.
Los CDS son seguros de impago que cubren al tenedor de bonos respecto a la quiebra de una entidad. Así, cuando una empresa o banco tiene una cotización de CDS alta significa que su riesgo de impago es mayor.
El CDS de Santander es de 132, el de BBVA es de 129, y el de Popular es de 265. El de Sabadell es de 320 y el de la CAM de nada menos que 675 pb. Espero con esto haber respondido a su pregunta.
Muchas gracias por tu información.Perdona que insista en relacion a la solvencia del banco popular pero tengo que tomar una decisión.
Una de las razones para empecinarse en no bajar el precio o vender a mercado es el efecto psicológico y devastador que tiene nuestro precio de compra. La típica frase de "mi piso vale xx" en boca de los propietarios durante muchos años así lo demuestra. Cuesta un gran esfuerzo mental reconocer que el precio que se pagó ayer hoy es irreal.
Por desgracia los cálculos de rentabilidad no están entre las aficiones de la mayoría de compradores, entre otras cosas por que hacen únicamente el cálculo de precio de compra menos el de venta, olvidando como bien has dicho el resto de gastos, amortizaciones, intereses, etc. El precio y el valor son cosas diferentes pues es el tiempo, junto a la oferta y demanda, el que otorga el valor real de un activo.
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